Kafeniz için uygun bir konum arayışında mısınız?
Kiralık dükkan ilanlarını derinlemesine incelemeden veya o emlakçıdan bu emlakçıya koşmadan önce yazımızda yer vereceğimiz ipuçlarını takip edin.
Kafe İçin Konum Nasıl Belirlenir?
1) Düzenli müşteriler edinebileceğiniz bölgelere odaklanın.
Yerel kafe işletmeleri varlıklarını her gün / hafta gelen müşteriler üzerinden devam ettirirler. Bu düzenli müşteriler genellikle kafeye kısa bir yürüyüş mesafesinde (5-10 dakika) yaşar veya çalışırlar. Ve her birinin müdavimi oldukları kafenin can damarı oldukları rahatlıkla iddia edilebilir.
Dolayısıyla kafe konumu belirleme sürecinde mekanın bulunduğu muhiti/bölgeyi mercek altına almanız gerekir: Burada ne tür işletmeler var? Kimler yaşıyor? Hafta içi evdeler mi? Yakın çevrenizde okul veya hastane var mı? Tüm bu sorulara cevap bulmak adına bölge halkı ile konuşmalı, bir şeyler yiyip içmek için nereye gittiklerini öğrenmelisiniz.
Konum belirlemenize yardımcı olacak bir diğer seçenek ise istatistikleri incelemektir, bölgeye ilişkin demografik bilgileri analiz ederek de müşteri potansiyeline ilişkin sağlam fikirler elde edebilirsiniz.
2) Yaya trafiği veya park alanı arayışında olun.
Kafeniz konum itibariyle bu ikiliden herhangi birini- tercihen her ikisini de- içermelidir. Zira bir kafe işletmesinin yoğun bir yaya trafiğine ya da araçla gelenlere kolaylık sağlayacak otopark hizmetine sahip olması sürdürülebilirlik açısından önem arz eder.
“Uğrak yeri” niteliği taşıyacak bir kafe açmayı kafe planlıyorsanız (müşterinin tüm öğünlere ulaşabileceği, bol miktarda oturma yerine sahip, kalabalık gruplar için ideal bir mekandan bahsediyoruz), park yeri sağlamayı önceliklerinizden biri haline getirmelisiniz.
Daha küçük bir oturma alanı ya da menüye sahip-örneğin yalnızca kahve satışı yapacağınız- paket servis odaklı ve bar konseptli bir kafe açmayı planladığınızda ise yaya trafiği sizin için son derece önemli olacaktır. Bu durumda, konuma ait yaya trafiğinin sabah, öğle veya akşam saatlerindeki yoğunluğunu iyi gözlemlemelisiniz- örneğin kahve satışı için sabah yoğunluğuna ihtiyacınız vardır, bu durumda en yoğun zaman dilimi öğlen vakti olan bir konum işinizi görmeyebilir.
3) Ucuz kiranın değil, düşük doluluk maliyetinin peşinde olun.
Yanlış anlamayın, ucuz kira elbette ki harikadır – ama konum belirlemede asıl önemli olan doluluk maliyetidir(Doluluk maliyeti, kafe, ofis veya perakende satış alanı vb. bir tesisin kullanımına ilişkin masraf olup genel işletme giderlerinin önemli bir belirleyicisi olabilir).
Doluluk maliyeti şu şekilde hesaplanır: Toplam Satış /Toplam Kira(harcamalar da dahil)
Örneğin haftalık 10.000 TL satış / 1000 TL kira = %10 doluluk maliyeti
Bu işi basit bir matematikle halletmek mümkün olsa da satış tahminlerinin kesin rakamlarla ifade edilmesi güçtür. Bu güçlüğü aşmada size yardımcı olacak birkaç tavsiyeye ne dersiniz?
- Benzer bir alanda yer aldığınız ya da benzer bir menüye sahip olduğunuz kafe sahipleri ile konuşmayı deneyin. Bilgi paylaşımı konusunda istekli olabilirler.
- Bir endüstri uzmanı veya tedarikçi ile konuşun. Bu kişiler tüm günlerini kafe işletmeleriyle ilgilenerek geçirdiklerinden size yardımcı olmaktan mutluluk duyacaktır. Ve evet, muhtemelen size kahve satmayı da teklif edecekler.
- Son tavsiyemiz kulağa pek hoş gelmese de oldukça yararlı olabilir. Kafenizi konumlandırmayı düşündüğünüz bölgede benzer menüye sahip bir başka kafe bulun, söz konusu işletmenin bir vardiyadaki ortalama personel sayısını ve haftalık çalışma saatlerini kaydedin.
Ardından tahmini haftalık satışı belirlemek adına şu formülü kullanın:
Toplam işlem saati x Ortalama personel sayısı x 25TL(ortalama saatlik ücret) x 2,5
(ör. 60 saat x 3 personel x 25 TL x 2,5 = 11.250 TL tahmini haftalık satış)
Yönteminiz ne olursa olsun, yüzde 10 veya daha düşük bir doluluk maliyeti hedefleyin.
4) Uyanık olun.
Emlakçılardan veya satış temsilcilerinden gelecek “kullanıma hazır / ekipmanlar dahil / masrafsız ” vb. söylemlere kanmayın. Her biri cazip birer teklif gibi gözükse de dikkatli olmanızda fayda var.
Önceki kiracıların onca donanımı/ ekipmanı size sırf temiz kalpliliklerinden bırakmış olma ihtimalleri nedir? Bunun ne denli düşük bir olasılık olacağının farkındaysanız, gözlerinizi dört açmanın zamanı gelmiş demektir. Bir şeylerin ters gitmiş olabileceğini düşünüp bu şeyin ne olduğunu bulmaya çalışın.
Aynı durum sizden önce birkaç kafe sahibin daha mı başına gelmiş? O halde, arkanıza bakmadan uzaklaşın.
5) Sözleşme sürecinde riskten kaçının.
Herhangi bir şey imzalamadan önce perakende kiralama konusunda uzmanlaşmış bir avukatla konuşun.
Zira kira sözleşmeniz şu riskli durumları beraberinde getirebilir:
- Yıkım Maddesi ( mülk sahibi kiralamayı erken sonlandırabilir)
- Yer Değiştirme Maddesi (mülk sahibi sizi başka bir yere taşıyabilir)
- Fitout(anahtar teslim)Paylarının Geri Talep Edilmesi (mülk sahibi işletmeyi hazır halde teslim almanıza ilişkin masrafların geri ödenmesini talep edebilir)
- Menü Kısıtlamaları (belirli ürünlerin satışına izin verilmez)
İşletmenizin potansiyel satış değeri, kiralama süresinin uzunluğu ve koşullarıyla doğru orantılı olarak artıp azalacaktır – bu yüzden bu işi doğru şekilde yapmalısınız.
6) Rekabeti araştırın.
Etrafınızın kafelerle çevrili olması kötü bir şey olmayabilir–durumun olası sonuçları pazarın hangi bölümüne hitap ettiğinize göre değişecektir. Her kafe aynı ürünü sunmadığı sürece kafe sayısının fazla olduğu bir konumda yer almanın sakıncası yoktur- hatta bir grup kafenin varlığı bölgeye daha çok müşteri çekebilir.
İşin sırrı, düzenli müşteri segmentinizi bulmak ve onlar için doğru olanı nasıl yaratacağınıza ilişkin sağlam bir plana sahip olmaktır.
Her iki durumda da potansiyel rakiplerinizi ziyaret etmeniz akıllıca olacaktır. Bu kafelerin müdavimlerinin kimler olduğunu ya da ne konuda iyi olup ne konuda sıkıntı yaşadıklarını öğrenmelisiniz.
Mutlaka okuyun: Rekabet Avantajı Nedir? Nasıl Sağlanır?
7) Köşeleri tercih edin.
Bunun oldukça spesifik bir tavsiye olduğunun farkındayız, ancak kafenizi köşe alanlarda açmanız pek çok avantajı beraberinde getirebilir. Hem zincir kafe işletmelerinin çoğunun köşelerde konumlanmış olması da tesadüf değildir. Köşeleri tercih ederseniz;
- Doğal ışıktan daha çok yararlanır
- Dışarıda oturmak için kullanacağınız geniş bir alana sahip olur
- İki ayrı caddenin birleşiminde olacağınızdan daha yoğun bir yaya trafiğine maruz kalır
- Ve görünürlüğünüzü fark edilir derecede artırmış olursunuz.
